Digilo die neue Immobilien-Crowdfunding-Plattform im P2P Check
Ich habe mir Digilo einmal gründlich angesehen, und mein erster Eindruck ist: Das ist keine x-beliebige neue P2P-Seite, sondern eher eine bewusst konservativ aufgebaute Crowdlending-Plattform mit Immobilienbesicherung. Betreiberin ist CSP Growth Solutions SIA. Offiziell wirbt Digilo mit einer Mindestanlage von 150 Euro, erwarteten Renditen von 9 bis 12 Prozent pro Jahr und typischen Laufzeiten von 12 bis 36 Monaten. Gleichzeitig betont die Plattform ihre operative Vorgeschichte: aktiv im Immobilienbereich seit 2008, bei immobilienbesicherten Geschäftskrediten seit 2009, im regulierten Konsumenten-Hypothekengeschäft seit 2016 und als Kreditvermittler seit 2023.
Wichtig ist für mich gleich am Anfang die richtige Einordnung: Digilo ist nicht einfach eine „Immobilienplattform“ im Sinne von reinen Entwickler- oder Bauprojekten. Im Investoren-FAQ steht ziemlich klar, dass es um Geschäftsprojekte mit Immobilienbesicherung geht. Das kann Entwicklung, Renovierung, Expansion, Working Capital gegen Immobilie oder auch die Refinanzierung bestehender Verpflichtungen sein. Genau deshalb würde ich Digilo eher als real-estate-backed business lending unter dem Crowdfunding-Regime beschreiben als als klassische reine Immobilienentwickler-Plattform.
Was deine Frage zu Lettland angeht: Ja, aktuell ist der Fokus ganz klar auf Lettland. Digilo schreibt selbst, dass in dieser Phase alle Projekte auf der Plattform in Lettland angesiedelt sind und später andere EU-Märkte dazukommen sollen. Das deckt sich auch mit der öffentlichen Projektübersicht, auf der die zum Recherchezeitpunkt sichtbaren Projekte sämtlich mit LV gekennzeichnet waren.
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Was die Regulierung hier tatsächlich bedeutet
Genau hier hebt sich Digilo für mich von vielen kleineren Immobilienplattformen ab. Digilo ist als ECSP-Anbieter von Latvijas Banka zugelassen. Im offiziellen Register der Aufsicht ist CSP Growth Solutions SIA seit dem 16. September 2025 als Crowdfunding Service Provider eingetragen; die Lizenznummer lautet 27-10/2025/222. Laut Register darf das Unternehmen die Kreditvergabe vermitteln und zusätzlich unter anderem ein Bulletin Board, Kredit-Scoring, Zins-/Preisvorschläge und die individuelle Portfolioverwaltung von Darlehen anbieten. Digilo selbst schreibt außerdem ausdrücklich, dass diese Zulassung das grenzüberschreitende Angebot in der gesamten Europäische Union ermöglicht.
Das klingt erstmal sehr gut, aber ich finde wichtig, die Regulierung sauber einzuordnen. In dem öffentlich abrufbaren KIIS eines aktuellen Projekts steht ausdrücklich, dass das konkrete Crowdfunding-Angebot weder von der lettischen Aufsicht noch von der europäischen Wertpapieraufsicht geprüft oder genehmigt wurde. Genau so funktioniert das ECSP-Regime: Die Plattform ist reguliert, aber nicht jedes einzelne Projekt wird von der Behörde „abgesegnet“. Für unerfahrene Anleger gibt es dafür einen Vier-Tage-Reflexionszeitraum und laut AGB einen Suitability-Test, der Wissen und Verlusttragfähigkeit prüft; bei nicht bestandener oder unzureichender Einstufung kann Digilo den Zugang einschränken oder nur nach ausdrücklicher Risikoanerkennung freigeben. Für als nicht-professionell eingestufte Anleger ist außerdem eine erneute Eignungsprüfung mindestens alle 18 Monate vorgesehen.
Strukturell finde ich auch interessant, dass Digilo nicht mit Notes arbeitet, sondern mit direkten Darlehensverträgen zwischen Investor und Kreditnehmer. In den AGB steht klar, dass Digilo und der Sicherheitenagent nicht Partei des Darlehensvertrags sind, sondern administrative Funktionen übernehmen. Die Zahlungsabwicklung läuft über Lemonway; Einzahlungen müssen von einem Bankkonto im eigenen Namen bei einem Institut in der EU bzw. im EWR kommen.
Was aktuell öffentlich auf der Plattform zu sehen ist
Zum Recherchezeitpunkt war die öffentliche Projektübersicht noch recht überschaubar, aber gerade das fand ich für eine erste Einordnung hilfreich. Sichtbar waren vier aktive lettische Projekte mit Zinssätzen von 10 bis 11 Prozent, jeweils 36 Monaten Laufzeit, LTVs von 39 bis 59 Prozent und durchgehend der Risikokategorie „Low“. Das ist nicht spektakulär aggressiv, sondern eher nach dem Motto: lieber moderat und abgesichert als maximaler Yield um jeden Preis.
Ein öffentlich einsehbares Beispiel war Projekt 84420002. Dort wurden 17.875,09 Euro zu 10 Prozent über 36 Monate angeboten, mit 40 Prozent LTV, „Balloon“-Struktur und einer ausgewiesenen Sicherheit im Wert von 45.000 Euro. Besonders positiv finde ich, dass man ohne Login bereits den Rückzahlungsplan sieht: laufende monatliche Zahlungen und am Ende eine große Schlussrate. Für mich ist das ein Pluspunkt, weil die Plattform damit mehr Transparenz liefert als viele neue Anbieter, die öffentlich oft nur Zinssatz und hübsche Bilder zeigen.
Gleichzeitig sieht man an genau diesem Beispiel auch, dass Digilo nicht nur „klassische Immobilienentwickler“ finanziert. Das KIIS zeigt bei diesem Angebot einen natürlichen Projektträger und beschreibt das Vorhaben als Refinanzierung und Ausbau einer selbstständigen Tätigkeit im IT-Bereich. Noch wichtiger: Im gleichen KIIS steht, dass die jüngsten Finanzabschlüsse des Projektträgers zum Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht verfügbar waren. Das ist für mich keine rote Flagge per se, aber es ist ein ziemlich wichtiger Punkt für die Due Diligence. Man investiert hier eben nicht automatisch in einen großen Bauträger mit dicker Historie, sondern teilweise in kleinere, real-estate-backed Business Cases.
Sehr stark finde ich dagegen, dass Digilo zu diesem Projekt auch ein öffentlich verlinktes Bewertungsgutachten bereitstellt. In der abrufbaren Bewertung wird der Marktwert der Immobilie mit 45.000 Euro und der Wert unter Zwangsverkaufsbedingungen mit 36.000 Euro angegeben, was grob zur ausgewiesenen 40-Prozent-LTV-Logik passt. Gleichzeitig merkt man aber auch: Diese Unterlagen sind teilweise fachlich und sprachlich anspruchsvoll; das Gutachten lag in meinem Stichprobencheck im Wesentlichen auf Lettisch vor. Wer also dort investieren will, sollte wirklich bereit sein, Dokumente zu lesen und nicht nur Zinssätze zu klicken.
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Was mir an Digilo nach der Recherche wirklich gefällt
Aus meiner Sicht hat Digilo vor allem vier echte Stärken.
Die erste Stärke ist die klare Sicherheitenlogik. Digilo schreibt selbst, dass alle auf der Plattform veröffentlichten Angebote mit Immobilien besichert sein müssen und dass das LTV pro Projekt 60 Prozent nicht überschreiten soll. Zusätzlich kann die Plattform bei Bedarf weitere Sicherheiten verlangen. Das ist aus meiner Sicht ein deutlich saubererer Sicherheitsrahmen als bei vielen Plattformen, die zwar mit „backed by real estate“ werben, aber die Absicherung im Detail deutlich schwammiger erklären.
Die zweite Stärke ist die offene Projekttransparenz vor dem Login. Ich mag es, wenn ich schon öffentlich LTV, Laufzeit, Rückzahlungsplan, KIIS und Bewertung sehen kann. Genau das macht Digilo im aktuellen Setup. Für mich ist das immer ein gutes Zeichen, weil die Plattform damit signalisiert: Schau dir die Unterlagen an, versteh das Produkt, und entscheide dann.
Die dritte Stärke ist die regulatorische Sauberkeit. Wenn jemand Wert auf ein reguliertes Umfeld legt, dann ist Digilo deutlich interessanter als viele unregulierte Immobilienplattformen. Suitability-Test, Cooling-off-Periode für unerfahrene Anleger, KIIS, getrennte Zahlungsabwicklung über Lemonway – das ist alles nicht sexy, aber genau diese Dinge machen eine Plattform für mich oft belastbarer.
Die vierte Stärke ist, dass die Rendite zwar nicht maximal, aber dafür für das Profil noch plausibel wirkt. 10 bis 11 Prozent auf öffentlich sichtbare lettische, mortgage-backed Business Loans mit 39 bis 59 Prozent LTV finde ich ehrlich gesagt nachvollziehbarer als irgendwelche 15 bis 18 Prozent bei sehr dünner Dokumentation. Genau deshalb habe ich Digilo nach der Recherche durchaus auf dem Schirm.
Wo ich bei Digilo trotzdem sehr genau hinschauen würde
So interessant ich Digilo finde: Ich würde die Plattform nicht blind nur wegen „reguliert“ abhaken und sofort als sicher einstufen.
Der erste Punkt ist ganz klar die kurze öffentliche Historie. Die Zulassung kam erst am 16. September 2025, und Digilo selbst beschreibt sich an anderer Stelle als neu etablierte Plattform, die im ersten Jahr bewusst mit Lettland startet und nur schrittweise expandieren will. Das heißt für mich ganz praktisch: Es gibt noch keine lange öffentlich nachvollziehbare Plattformhistorie mit mehreren Jahren Rückzahlungen, Ausfällen, Recoveries und Krisenverhalten.
Der zweite Punkt ist die fehlende Buyback-Logik. In den AGB steht ausdrücklich, dass Digilo und der Sicherheitenagent keine Rückkaufgarantien oder sonstigen Garantien für die Nichterfüllung aus Darlehensverträgen geben. Das ist wichtig, weil viele P2P-Investoren gedanklich an Buyback gewöhnt sind. Bei Digilo ist der zentrale Schutzmechanismus nicht ein Rückkaufversprechen, sondern die Besicherung plus Durchsetzung über Sicherheitenagent und Recovery-Prozess. Das kann gut funktionieren, ist aber ein anderes Risikoprofil.
Der dritte Punkt ist die Liquidität. Digilo warnt selbst vor Illiquidität. Ein Verkauf zum gewünschten Zeitpunkt ist möglicherweise gar nicht oder nur mit Verlust möglich. In den Risikohinweisen heißt es außerdem ausdrücklich, dass ein Bulletin Board – falls genutzt – kein Sekundärmarkt ist. Parallel steht in den AGB, dass Investoren ihre Rechte aus dem Darlehensvertrag nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung von Digilo an Dritte übertragen dürfen. Für mich heißt das eindeutig: Wer hier investiert, sollte das Kapital wirklich bis zum geplanten Rückfluss entbehren können.
Der vierte Punkt betrifft das Cash- und Zahlungsrisiko. Digilo schreibt zwar, dass Investoren für die Plattformnutzung grundsätzlich keine Gebühren zahlen müssen, gleichzeitig kann beim Auszahlen aus dem Lemonway-Konto automatisch 1 Euro Transaktionskosten anfallen. Außerdem steht in den T&Cs, dass das Guthaben auf dem Lemonway-Konto nicht verzinst wird und dass Nutzer Risiken tragen, falls Probleme auf Ebene des Zahlungsinstituts oder der kontoführenden Infrastruktur auftreten. Regulierung ist also gut, aber es bleibt trotzdem Investment- und Abwicklungsrisiko.
Und noch ein Punkt, den ich persönlich für sehr wichtig halte: Reguliert heißt nicht, dass jedes Projekt automatisch hochtransparent ist. Das KIIS des Beispielprojekts war sauber vorhanden, aber eben auch mit dem Hinweis, dass keine aktuellen Finanzabschlüsse des Projektträgers vorlagen. Genau deshalb würde ich bei Digilo jedes einzelne Projekt wirklich einzeln lesen und nicht nur nach „Low Risk“ oder „40 % LTV“ entscheiden.
Warum Digilo für mich anders wirkt als Devon und Asterra Estate
Ich kann total nachvollziehen, warum dir Devon oder Asterra Estate auf den ersten Blick etwas besser gefallen. Auf den Seiten, die ich mir zu beiden Plattformen angeschaut habe, wird das Thema Cashflow-Komfort viel offensiver gespielt. Devon wirbt auf der Lender-Seite mit täglichen Auszahlungen, Compounding, Early Exit und Loyalty Rewards. Asterra Estate stellt auf seiner Lender-Seite ebenfalls tägliche Zinsauszahlungen, flexible Compounding-Optionen, Early Exit und wachstumsabhängige Rewards in den Vordergrund.
Dazu kommt bei beiden Plattformen diese direkte Entwicklerstory. Devon ist laut eigener Website Teil der MJL-Unternehmensgruppe und finanziert gruppeneigene Immobilienprojekte. Asterra Estate ist laut eigener Homepage ausdrücklich dafür gebaut, die eigenen Entwicklungsprojekte zu finanzieren, beginnend mit einem größeren Wohnprojekt nahe Riga. Das ist für viele Anleger verständlich, greifbar und emotional oft leichter zu verkaufen als „business loans secured by real estate“.
Digilo wirkt auf mich im Vergleich deutlich nüchterner und regulatorischer. Die Rendite ist mit 9 bis 12 Prozent offiziell niedriger angesetzt als das, was Devon oder Asterra häufig als starke Cashflow-Story kommunizieren. Dafür gefällt mir bei Digilo die Kombination aus ECSP-Lizenz, klarer 60-Prozent-LTV-Obergrenze, öffentlichem KIIS, öffentlichem Bewertungsgutachten und direkter Transparenz beim Rückzahlungsplan. Das ist weniger sexy, aber aus Due-Diligence-Sicht durchaus stark.
Wenn ich es ganz pointiert ausdrücke: Devon und Asterra wirken für mich auf den ersten Blick attraktiver für Anleger, die hohe Rendite, Daily Cashflow und eine direkte Entwicklerstory suchen. Digilo wirkt eher wie die Plattform für Anleger, die sagen: Gib mir lieber etwas weniger Glanz, dafür mehr regulatorische Ordnung und eine konservativere Sicherheitenlogik. Diese Einordnung ist meine persönliche Lesart der öffentlich sichtbaren Informationen.
Mein Fazit aus meiner Sicht
Ich bin bei Digilo selbst noch nicht investiert, aber nach der Recherche finde ich die Plattform definitiv interessant genug für die Watchlist. Gerade wenn einem Regulierung wichtig ist, ist Digilo im baltischen Immobilien- und Real-Asset-Umfeld schnell relevanter als viele kleinere, unregulierte Plattformen. Dass die aktuell sichtbaren Projekte in Lettland liegen, mit 10 bis 11 Prozent verzinst sind und gleichzeitig öffentlich LTV, Rückzahlungsplan, KIIS und Bewertungsunterlagen zeigen, finde ich ehrlich gesagt ziemlich ordentlich.
Trotzdem würde ich Digilo im Moment eher als spannende junge Plattform mit konservativem Setup einstufen und noch nicht als Selbstläufer. Die öffentliche Historie ist kurz, Buyback gibt es nicht, Liquidität ist begrenzt, und man muss bereit sein, sich wirklich durch Projektdokumente zu arbeiten. Genau deshalb verstehe ich auch, wenn jemand aktuell noch eher zu Devon oder Asterra Estate tendiert. Aus meiner Sicht ist Digilo vor allem dann stark, wenn man nicht nur Rendite jagt, sondern ganz bewusst sagt: Ich möchte ein reguliertes, mortgage-backed Modell mit sauberer Dokumentation und kann dafür auch mit etwas weniger Glamour leben.
Wenn ich das auf einen Satz runterbreche, dann wäre mein Urteil: Digilo ist für mich keine Plattform, die wegen maximaler Rendite heraussticht, sondern wegen ihrer Mischung aus Regulierung, konservativer Besicherung und für eine junge Plattform überraschend greifbarer Projektdokumentation. Genau deshalb finde ich sie interessant.
Hinweis / Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung, Kaufempfehlung oder Aufforderung zum Investieren dar. Investitionen in Crowdfunding-, Immobilien- und P2P-Plattformen sind mit Risiken verbunden und können zum teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen. Auch eine Regulierung der Plattform stellt keine Garantie für Renditen oder den Erhalt des investierten Geldes dar. Jeder Anleger sollte sich vor einer Investitionsentscheidung eigenständig und sorgfältig informieren und nur Kapital investieren, dessen Verlust er finanziell verkraften kann.
Zuletzt aktualisiert am 4. Mai 2026
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